Définitions du métier
Qu'est-ce qu'un promoteur immobilier ?
Un promoteur immobilier est une entreprise qui achète du foncier (terrain ou immeuble), conçoit un programme immobilier neuf, finance la construction, vend les logements ou les locaux à des particuliers ou à des investisseurs, et livre les biens. Il porte le risque commercial, financier et juridique de l'opération entre l'achat du terrain et la livraison.
Qu'est-ce qu'une vente en bloc immobilière ?
Une vente en bloc est la cession en un seul acte d'un ensemble de logements ou de locaux d'un programme immobilier à un acheteur unique, généralement institutionnel : bailleur social, opérateur de logement intermédiaire (LLI), foncière, fonds d'investissement, ou opérateur de PSLA. Elle sécurise la sortie commerciale du programme pour le promoteur et lui permet de boucler son tour de table avant le démarrage des travaux.
Quels sont les types de ventes en bloc en France ?
Les principaux types de ventes en bloc sont : la vente à un bailleur social (logement social agréé), la vente à un opérateur de logement intermédiaire (LLI), le démembrement de propriété (usufruit locatif social ou intermédiaire), et le PSLA (Prêt Social Location-Accession). Chaque dispositif a ses propres acquéreurs, ses propres règles fiscales et son propre calendrier.
Qu'est-ce qu'une RHVS (résidence hôtelière à vocation sociale) ?
La résidence hôtelière à vocation sociale (RHVS) est un produit immobilier réglementé qui propose un hébergement de moyenne ou longue durée à des publics cibles (travailleurs en mobilité, personnes en transition, étudiants en alternance). Elle est soumise à un agrément préfectoral, à des plafonds de loyer et à des engagements de mixité sociale. Elle se vend généralement en bloc à un opérateur agréé.
Qu'est-ce que le démembrement de propriété immobilière ?
Le démembrement de propriété immobilière sépare la nue-propriété (qui revient à un investisseur particulier ou institutionnel) et l'usufruit (qui revient à un opérateur, souvent un bailleur social ou intermédiaire) pour une durée fixe — typiquement 15 à 20 ans. À l'extinction de l'usufruit, l'investisseur récupère la pleine propriété du bien. Pour un promoteur, c'est un dispositif de sortie en bloc particulièrement adapté à certains contextes fiscaux et sociaux.
Quels produits gérés un promoteur peut-il monter aujourd'hui ?
Les huit principales typologies de produits gérés ou alternatifs sont : les résidences pour étudiants, les résidences pour jeunes actifs, le coliving, les résidences services seniors, l'habitat partagé senior, les résidences intergénérationnelles, les résidences inclusives et handicap, et les résidences hôtelières à vocation sociale (RHVS). Chacun a son écosystème d'exploitants et d'investisseurs en bloc.
Vendre votre terrain ou votre immeuble
Comment vendre son terrain à un promoteur immobilier en France ?
La vente d'un terrain à un promoteur suit cinq étapes :
- Diagnostic foncier — étude du PLU, capacité bâtissable réelle, contraintes (servitudes, viabilité, archéologie).
- Estimation argumentée — fourchette de valeur basée sur la capacité bâtissable et les références récentes du marché.
- Consultation ciblée — sélection de promoteurs réellement intéressés et solides sur votre zone.
- Comparaison structurée — analyse des offres au-delà du prix : conditions suspensives, calendrier, solidité financière.
- Négociation et signature — promesse de vente puis régularisation notariale après obtention du permis de construire purgé.
Combien vaut un terrain constructible en France en 2026 ?
La valeur d'un terrain constructible dépend principalement de sa capacité bâtissable réelle (selon le PLU), de sa localisation, du prix au m² des logements neufs sur la commune, et du type de produit constructible (logement libre, étudiant, senior, social). En 2026, les fourchettes varient typiquement de 200 €/m² bâtissable en zone détendue à plus de 4 000 €/m² bâtissable en zone tendue. Une estimation argumentée par un conseil foncier indépendant est indispensable pour ne pas laisser de valeur sur la table.
Combien de temps prend la vente d'un terrain à un promoteur ?
Le délai standard entre la signature de la promesse de vente et la régularisation notariale d'un terrain à un promoteur est de 12 à 24 mois en France. Ce délai inclut l'instruction du permis de construire (4 à 12 mois), la purge des recours des tiers (2 mois) et du retrait administratif (3 mois), et la levée des autres conditions suspensives (financement, pré-commercialisation éventuelle, vente en bloc préalable).
Pourquoi faire appel à un conseil foncier indépendant ?
Un conseil foncier indépendant met les promoteurs en concurrence sans aucun lien capitalistique avec eux. Il valorise objectivement le terrain, identifie les acheteurs réellement compétitifs sur la zone, compare les offres au-delà du seul prix affiché, et sécurise juridiquement la vente jusqu'à la signature de l'acte authentique. Il représente exclusivement les intérêts du propriétaire vendeur.
À propos de Tous Terrains
Qui est Loïs Leroy ?
Loïs Leroy est le fondateur et président de Tous Terrains. Juriste de formation, il a passé douze années chez deux des plus grands promoteurs immobiliers français — Nexity puis Kaufman & Broad — d'abord en direction juridique, puis en business développement copromotion. Il a cartographié près de 500 promoteurs immobiliers en France (taille, typologies, géographie, situation financière). Il a créé Tous Terrains pour mettre cette expertise au service des propriétaires fonciers et des promoteurs.
Tous Terrains intervient-il sur toute la France ?
Oui, Tous Terrains intervient sur l'ensemble du territoire français métropolitain. Le cabinet est basé à Paris et gère les missions à distance ou en déplacement selon les besoins. La cartographie des promoteurs couvre toutes les grandes métropoles et de nombreuses villes moyennes en croissance.
Une question qui n'est pas dans cette liste ? Posez-la directement à Loïs Leroy.